KİRACIYA KARŞI TAHLİYE DAVASI VE TAHLİYE SEBEPLERİ

KİRACIYA KARŞI TAHLİYE DAVASI VE TAHLİYE SEBEPLERİ

KİRACIYA KARŞI TAHLİYE DAVASI VE TAHLİYE SEBEPLERİ

GENEL OLARAK

Tahliye davası; kiraya verenin kiracı ile akdetmiş olduğu kira sözleşmenin feshi ve kiracının kiralanan taşınmazı boşaltması için kanunda belirtilen sebeplere dayanarak açtığı davadır.

Türk Borçlar Kanunu’nun 300. maddesinin birinci fıkrasında, kira sözleşmesinin belirli veya belirsiz süreli olabileceği belirtildikten sonra, aynı maddenin ikinci fıkrasında, belirli süreli ve belirsiz süreli kira sözleşmesi tanımlanmıştır. Buna göre; Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla 1 yıl için uzatılmış sayılır.  Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.

A-KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINDA SÖZLEŞMENİN BİLDİRİM YOLUYLA SONA ERMESİ VE KİRACININ KİRALANANDAN TAHLİYESİ

Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin bildirim yoluyla sona ermesi Türk Borçlar Kanununun 347. maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre 10 yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilecektir.  İşbu fesih bildirimi, kiraya veren tarafından yazılı şekilde yapılmalıdır. Aksi takdirde geçerli olmaz; dolayısıyla sözleşmeyi sona erdirmez.

B-KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINDA SÖZLEŞMENİN DAVA YOLUYLA SONA ERMESİ VE KİRACININ KİRALANANDAN TAHLİYESİ TALEBİ

Tahliye talebinde bulunulması için kiraya verenden ve kiracıdan kaynaklanan sebepler Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi ile 352. maddeleri arasında düzenlenmiştir. Buna göre tahliye davasının şartları;

B. 1. KİRAYA VERENDEN KAYNAKLANAN SEBEPLERLE AÇILACAK TAHLİYE DAVASI;

a.  Kiraya verenin gereksinimi, yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye:

* Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,

* Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesinin gerekli olması ve bu sırada kiralananın kullanımının imkânsız olması halinde

belirli süreli sözleşmelerde→ sürenin sonunda,

belirsiz süreli sözleşmelerde → kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak 1 ay içinde dava açılarak sona erdirebilir.

Bilhassa kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz. Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.

b. Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye:

* Kiralanan taşınmazı sonradan edinen (satın alan) kişi, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde kiracıya ihtarname veya iadeli taahhüt ile (yazılı bildirim şarttır) durumu bildirmelidir.

Bahse konu yazılı bildirimde, kiraya verenin taşınmazı kendisine devrettiğini ve bundan sonra ödenecek olan kira bedellerinin kendisine ödenmesi gerektiğini belirterek ödeme yapılacak banka bilgilerini de eklemelidir. 1 ay içerisinde bu şekilde bildirimde bulunduktan 6 ay sonra kira sözleşmesinin sona erdiği ve tahliye talebine ilişkin sulh hukuk mahkemesinde dava açacaktır.

Ayrıca kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir. 

B. 2. KİRACIDAN KAYNAKLANAN SEBEPLERLE AÇILACAK TAHLİYE DAVASI;

2.1 Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Tahliye

Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. Yazılı tahliye taahhüdünün geçerli kabul edilebilmesi için kiralanan taşınmazın teslim edildiği tarihten sonra düzenlenmiş olması gerekmektedir. Aksi takdirde örneğin kira sözleşmesi imzalandığı sırada düzenlenip kiracıya imzalatılırsa bu durumda yazılı tahliye taahhüdü hukuken geçerli olmaz.

2.2 Kira Bedelinin Ödenmemesi Üzerine İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye

Kiracı kira bedelini ödemeyi geciktirmiş veya hiç ödememişse kiraya veren kiracıya yazılı olarak ihtarda bulunabilecektir. Bu durumda kiraya veren;

Bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde → bu süre içerisinde iki haklı ihtarda bulunmuşsa kira süresinin bitiminden başlayarak 1 ay içinde,

Bir yıl süreli kira sözleşmelerinde → bu süre içerisinde iki haklı ihtarda bulunmuşsa kira süresinin bitiminden başlayarak 1 ay içinde,

Bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde → bu süre içerisinde iki haklı ihtarda bulunmuşsa ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

2.3. Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması nedeniyle tahliye

Kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında, kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunduğunu bilmiyorsa, bu sebebe dayanarak sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.  Şayet kiraya veren kira sözleşmesinin kurulması sırasında bu konuttan haberdar olmasına rağmen sözleşmeyi imzalamışsa artık bu sebebe dayanarak sözleşmeyi feshedemeyecektir.

TAHLİYE DAVALARINDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME

Türk Borçlar Kanunu’nun 357. Maddesinde düzenlenen tahliye davalarında görevli ve yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesidir.